Viktiga punkter
Innan tillträdet till bostäderna och gemensamma utrymmen sker en slutbesiktning, där en tillfällig styrelse är närvarande och bevakar föreningens intressen. Som medlem i den nya boendestyrelsen kommer ni inte att vara med på slutbesiktningen, annat än som köpare till en bostad. Den tillfälliga styrelsen har ansvaret att säkerställa att det som upphandlats via entreprenadkontraktet med Bonava har levererats. Vilket avgörs av den oberoende besiktningsmannen som utsetts av parterna. De fel som antecknats på slut- och efterbesiktningsprotokollen kommer att delges och sparas av den tillfälliga styrelsen. Bonavas projektchef ansvarar för att entreprenörerna åtgärdar besiktningspunkterna och håller informerar styrelsen löpande.
När: Slutbesiktning görs ca 2-4 veckor innan ordinarie tillträde till bostaden.
Vad: Både bostäderna, inklusive fasader och tak och de gemensamma utrymmena inkl gård och eventuellt garage besiktigas.
Hur: Besiktningsman kallar byggande styrelsen och Bonava samt bjuder in boende att närvara.
Vem: Besiktningsman, byggande styrelse, Bonava, boende deltar. Läs mer om parternas roll vid slutbesiktningen här.
Dokument: Slutbesiktnings/efterbesiktningsprotokollen överlämnas till boendestyrelsen.
På tillträdesdagen går Bonavas Kundansvariga igenom bostaden med boende. o några besiktningsanmärkningar finns kvar gås dessa igenom och boende får information om hur och när de kommer att åtgärdas. Skulle nya fel upptäckas i samband med tillträdet så samlar kundansvariga in dem för bedömning. Dessa kommer att åtgärdas som övriga felanmälningar. I samband med tillträde görs avläsning av el och vatten och abonnemangen skrivs över på boende.
När: Tillträde sker vid tidpunkt avtalad mellan boende och Bonava
Vad: Bostaden och dess funktioner gås igenom.
Hur: Kundansvariga kallar boende till tillträde.
Vem: Kundansvarig och boende deltar.
Dokument: Vid tillträdet får den boende en boguide med skötselråd, all övrig information samlas på Mitt Bonava.
För att underlätta arbetet för boendestyrelsen och ge er den information ni behöver, kommer ett eller flera överlämningsmöten hållas. Där representanter från Bonava, den tillfälliga styrelsen och den nya styrelsen närvarar. Projektets bakgrund, historik, entreprenadavtal, ritningar, ekonomi, skötsel, förvaltning och utbildning är några av de områden vi kommer gå igenom. Mötet hålls i samband med att boendestyrelsen bildas.
Alla ledamöter i föreningens boendestyrelse erbjuds initialt en utbildning i styrelsearbete bekostad av Bonava. Utbildningen hålls av en extern aktör och omfattar lagar, beslutsfattningar, styrelsens uppgifter, medlemsansökan, avgift, användning av lägenhet, störning, förverkande, arbetsfördelning inom styrelsen, osämja i styrelsen, beslutsförhet, protokoll och arvode. Det är styrelsemedlemmens eget ansvar att boka in sig på utbildningen som erbjuds löpande av den externa aktören.
Felanmälningar på gemensamma utrymmen ska styrelsen eller förvaltaren anmäla till Bonava. Dels för att inte fler ska anmäla samma sak, men också för att föreningen kan se till att det är ett garantifel och inte en skötselfråga. Felanmälan inom bostaden görs av den boende själv de två första åren. Efter två år genomförs en besiktning på bostäderna och efter det brukar det inte framkomma så många fel i bostäderna. För att styrelsen ska ha koll på fastigheten och antalet ärenden ska de boende göra felanmälningar till styrelsen under resterande garantiperiod som i sin tur felanmäler till Bonava. Anmälan görs löpande via e-post till kundservice@bonava.se eller på telefon 020-28 28 28. Läs mer här.
Felanmälan från styrelse:
När: från tillträde t.o.m garantitidens utgång efter 5 år
Var: Allmänna utrymmen, samt efter 2 år även bostäder
Vem: Styrelsen
Hur: via mejl eller telefon till Kundservice
Felanmälan från boende:
När: från tillträde till 2-års besiktningen, efter 2 år via styrelsen
Var: Inom bostaden
Vem: Boende
Hur: Mitt Bonava
Akuta ärenden är sådant som kan orsaka skada på person eller fastighet som till exempel en vattenläcka. Kontakta er jourtjänst för att lösa det akuta, begär en skaderapport.
Om ni misstänker garantifel, felanmäl samtidigt det akuta till Bonavas kundservice och informera om läget, återkom med rapport och eventuella ekonomiska krav.
Vissa saker kan vara svåra att upptäcka vid slutbesiktningen. Om boende upptäcker fel efter att de flyttat in, har de sex månader på sig från tillträdet att anmäla det till Bonavas kundservice. Det kan exempelvis vara fönster som är svåra att stänga eller att det drar från balkongdörren på vintern. Skador på ytskikt som borde ha upptäckts vid besiktningen men missats kan också anmälas. Repor på golv eller andra känsliga ytor kan vara svåra att avgöra i efterhand om de har orsakats av den boende själv, därför görs en särskild syn vid tillträdet på dessa ytor och de omfattas därför inte av denna regel. Efter 6 månader kan man fortfarande anmäla funktionsfel under garantitiden, läs mer här. För gemensamma utrymmen är det styrelsen som felanmäler och för enskilda bostäder är det den boende.
Fel eller skador som uppstått på grund av felaktig skötsel och användning eller inte är material- eller tillverkningsfel omfattas inte. När boende anmäler fel till kundservice gör vi en bedömning och återkommer om vad som kräver en direkt åtgärd eller om det kommer åtgärdas i samband med 2-årsbesiktningen. Det kan vara så kallade sättningssprickor som sparas till senare.
Styrelsen anmäler:
Var: Allmänna utrymmen
När: Från tillträde under garantitiden
Hur: Anmälan görs via kontakt med kundservice
Hur: Återkoppling sker via mejl
Boende anmäler:
Var: Inom bostaden
När: Från tillträde och 6 mån framåt
Hur: Ammälan görs via Mitt Bonava eller via kontakt med kundservice
Hur: återkoppling sker via mejl
Två år efter godkänd slutbesiktning genomförs en 2-årsbesiktning då de flesta fel som omfattas av garantin har hunnit upptäckas.
En oberoende besiktningsman går igenom bostäderna och övriga utrymmen i fastigheten tillsammans med Bonava och en representant från bostadsrättsföreningens styrelse. Som boende erbjuds man vara med vid genomgång av den egna bostaden.
Vid besiktningen kontrollerar besiktningsmannen om det uppkommit några nya fel på material i bostaden eller på utfört arbete som omfattas av Bonavas garantiansvar. Tidigare felanmälningar som ännu inte åtgärdats tas också upp för bedömning.
Det görs även en besiktning av gemensamma utrymmen. Då är boende inte med utan representant från styrelsen och Bonava tillsammans med besiktningsmannen.
Det är besiktningsmannen som bestämmer tider för besiktningen och som även skickar ut kallelser till 2-årsbesiktningen. Men innan det är dags skickar Bonava skickar ut information i god tid till styrelsen som sedan behöver dela ut informationen till de boende. Informationen som skickas ut hittar du här.
Efter genomförd besiktning upprättas protokoll med de punkter som besiktningsmannen anser åligger Bonava att åtgärda enligt garantiansvaret. Punkterna kommer att skrivas in i protokoll som delges styrelsen. Styrelsen bör delge de boende vilka punkter som noterats för just deras bostad.
Bonavas ambition är att planera in åtgärdsveckor med våra entreprenörer i samband med besiktningen men ibland läggs de senare. Entreprenörerna har enligt branschreglerna upp till två månader på sig att åtgärda, men kan även senareläggas pga väderberoende åtgärder eller semesterperiod. Under åtgärdsveckorna uppmanar vi de boende att ställa sina lås i serviceläge då det kan vara flera olika entreprenörer som behöver access till bostaden. Många boende önskar veta exakt när åtgärderna kommer att utföras i sin bostad men det kan vi tyvärr inte meddela.
När sker besiktningen: Besiktningen sker cirka två år efter inflyttning.
Vad: Hela fastigheten inklusive bostaden och de allmänna utrymmena besiktigas.
Hur: Besiktningsman kallar Bonava och styrelsen ca 2-3 månader innan besiktningen. Styrelsen informerar boende.
Vem: Besiktningsman, Styrelsen, Boende och Bonava deltar.
Dokument: Ladda ner checklista
Fem år efter slutbesiktningen görs en 5-årsbesiktning. Beroende på vad som avtalats mellan föreningen och Bonava, bokas den antingen av föreningen eller Bonava. Läs i föreningens entreprenadkontrakt vad som gäller. Bonava uppmanar alla föreningar att genomföra en 5-årsbesiktning då det är ett tydligt avslut på garantitiden. Om det är föreningens ansvar att boka besiktning så görs det av styrelsen som då även väljer besiktningsman för uppdraget.
Inför besiktningen önskar vi att styrelsen sammanställer en lista med felanmälningar/synpunkter som ska bedömas av besiktningsmannen.
Efter upphandling av besiktningsman så är det besiktningsmannen som kallar till 5-årsbesiktningen. Närvarar gör en representant från Bonava, entreprenören, den boende, en representant från styrelsen och besiktningsmannen. Som boende erbjuds man vara med vid genomgång av den egna bostaden. Styrelsen gör även en besiktning av gemensamma utrymmen.
Endast anmälda fel från styrelsen (inklusive boendeanmälningar) gås igenom samt installationer som värme och ventilation Anmälda fel är de fel som de boende har anmält till styrelsen efter 2-årsbesiktning och som inte har åtgärdats av Bonava.
Fel registreras av besiktningsmannen i separata protokoll och kommer åtgärdas av Bonavas entreprenörer så snart som möjligt, de har enligt avtal upp till två månader på sig.
När: Inom 5 år efter godkänd slutbesiktning (medeltid för föreningen)
Var: Både bostäder och allmänna utrymmen samt installationer.
Hur: Besiktningsman kallar Bonava och styrelsen samt bjuder in de boende.
Vem bostäder: besiktningsman, Bonava och boende.
Vem allmänna utrymmen: Besiktningsman, Bonava, entreprenören och styrelsen.
Dokument: Ladda ner checklista
Tiden efter 5-årsbesiktningen och fram till 10 år efter godkänd slutbesiktning kallas vanligen för ansvarstid. Bonava har fortfarande ett ansvar under denna tid men det är föreningen som övertar bevisbördan. Felet ska inte ha framkommit under garantitiden, upptäckts vid någon tidigare besiktning eller att Bonava anser att det beror på vårdslöshet.
Efter 10 år har Bonavas ansvar löpt ut och därmed vår skyldighet att spara dokumentation eller utföra åtgärder som inte har anmälts under ansvarstiden. Något formellt avslut eller besiktning sker inte efter 10 år och föreningen ansvarar själva för att hålla koll på det datumet.
Tiden efter 5-årsbesiktningen och fram till 10 år efter godkänd entreprenad kallas vanligen för ansvarstid. Bonava har fortfarande ett ansvar under denna tid men det är föreningen som övertar bevisbördan. För att utreda att det är ett fel som Bonava ansvarar för behöver ni ta hjälp av försäkringsbolag, auktoriserad hantverkare eller besiktningsman som dokumenterar och meddelar på vilket sätt Bonava anses bära ansvar för felet.
Efter 10 år har Bonavas ansvar löpt ut och därmed vår skyldighet att spara dokumentation eller utföra åtgärder som inte har anmälts under ansvarstiden. Något formellt avslut eller besiktning sker inte efter 10 år och föreningen ansvarar själva för att hålla koll på det datumet.
Gäller från dagen från godkänd entreprenad
Styrelsen har ansvaret att bevaka när Ansvarstiden går ut och för eventuell avslutande dialog med Bonava.
Ekonomisk förvaltning tar hand om löpande redovisning, avisering och bokslut. Ofta köper föreningen även rådgivning kring analys, låneförvaltning och underhållsplaner. Bonava har initialt tecknat avtal med en extern part som tar hand om det här frågorna i två år. Föreningen har därefter rätt att upphandla annan ekonomisk förvaltning eller sköta det själva.
För att bostäderna ska vara hållbara över tid, har Bonava upphandlat teknisk förvaltning med kunskap att underhållna och sköta om byggnaderna. Då ingår drift och underhåll av tekniska installationer samt in- och utvändig fastighetsskötsel. Bonava har initialt tecknat avtal med en extern part som tar hand om de här frågorna i två år. Föreningen har därefter rätt att upphandla annan teknisk förvaltning eller sköta det själva.
Vad som ingår i den tekniska förvaltningen framgår av upphandlingen och avtalet med den tekniska förvaltaren. Övriga serviceavtal som tecknats åt föreningen har Bonavas projektchef delgett styrelsen i samband med överlämningsmötet. Styrelsen har även erhållit en drift och underhållspärm.
Stadgar kan beskrivas som föreningens regler. Där ska det framgå vad föreningen heter, vilket ändamål föreningen har och var föreningen har sitt säte. Bonava använder stadgar som följer branschpraxis och om föreningen vill ändra i dem, är det endast på ett årsmöte som ett beslut om förändringar kan tas. Det krävs två på varandra följande stämmor med beslut för att ändra på stadgarna så ofta behandlas frågan på ordinarie stämma och det kallas till en extrastämma för att få igenom beslutet om ändring.