Allmänna bestämmelser
I Sverige kallas olika standardavtal inom branschorganisationer ofta för Allmänna bestämmelser. Dessa allmänna bestämmelser är framtagna gemensamt av beställar- och utförarsidan och är avsedda att fördela riskerna lika mellan parterna. Inom byggsektorn ges de ut av Byggandets Kontraktskommitté.
ABS 18 (Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader)
Dessa allmänna bestämmelser är avsedda att användas för entreprenadavtal vid uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus (småhusentreprenader) som en näringsidkare utför åt en konsument. Finns att ladda ned hos konsumentverket BÖ 2018:01 Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader - ABS 18 - Publikationer - Konsumentverket
Avhjälpandetid
Enligt Allmänna bestämmelser (AB/ABT) skall fel noterade av besiktningsmannen avhjälpas snarast eller senast inom 2 månader. I samband med semestertider kan entreprenören be om att få förlängd avhjälpandetid.
BBR
När man ska bygga nytt, bygga om eller bygga till så finns det byggregler att följa. Byggreglerna anger de egenskaper som en byggnad minst måste uppfylla. Det handlar om bland annat barnsäkerhet, tillgänglighet, brandskydd och en god inomhusmiljö. Dessa krav ska uppfyllas för alla nya byggnader.
Besiktningsmannaboken 2016
Besiktningsmannaboken beskriver processen vid besiktningar av nybyggda småhus. Den beskriver också vad som kan förväntas av en besiktningsman. Den ger även en samlad beskrivning av var fackmässighetsnivån för olika byggmoment bör ligga och vilka grunder en besiktningsman ska bedöma fackmässigheten utifrån. Handboken riktar sig till beställare, entreprenörer och besiktningsmän för att alla ska ha en samstämmig bild av vad man har rätt att vänta sig av en besiktning. Handboken har tagits fram i samarbete med några av Svenska Byggingenjörers Riksförbunds mest erfarna besiktningsmän samt med representanter för såväl byggherrar och beställare som entreprenörer. Finns att ladda ned hos Konsumentverket Besiktningsmannaboken 2016 (konsumentverket.se)
Besiktningens genomförande
Besiktningsmannen beskriver i vilken ordning han eller hon kommer att göra besiktningen. Vanligen börjar man inomhus, med start i entrén. Därefter besiktas utrymmena i så kallat vänstervarv, och i varje utrymme besiktas också väggarna enligt samma princip. Genomgången i varje utrymme avslutas med eventuella synpunkter från parterna. Utöver bostadsdelen ska vinden och eventuella kryprum alltid besiktas med fysisk närvaro. Utvändigt besiktas fasader, tak och mark. Besiktningsmannen ska alltid vara objektiv och undvika att lämna synpunkter utan att känna till förutsättningarna. Det är bara om utförandet är tekniskt felaktigt eller strider mot lagar eller myndighetskrav som besiktningsmannen kan yttra sig utan ett entreprenadunderlag.
Besiktningsutlåtandet
Besiktningsmannen skriver ett utlåtande i samband med besiktningen.
Fackmässigt utförande
Angivelser om utförande och toleranser i entreprenader utgör en allmän information som besiktningsmannen har kännedom om. Det är alltid vad som har avtalats mellan parterna som avgör vad som kan förväntas av en beställd tjänst. Utförandenivåerna är att betrakta som fackmässiga om parterna inte har avtalat om något annat. Vid garantibesiktningen kan det finnas anledning att ha en något annorlunda bedömning. Till exempel kan sprickbildningar förekomma i trähus. Denna typ av uttorkningssprickor är helt normala och hårfina sprickor är att betrakta som godtagbara. Skulle större sprickor finnas kan detta bero på att virket inte varit uttorkat vid montaget. Då är det entreprenörens ansvar att åtgärda detta.
Godkänd entreprenad
Det är besiktningsmannen som bestämmer om entreprenaden skall godkännas eller inte. Om det inte finns några fel ska entreprenaden godkännas. Fel i mindre omfattning av ringa betydelse utgör inte heller något hinder för godkännande. Omvänt innebär det att fel i större omfattning, även om de är av mindre betydelse, utgör hinder för godkännande. Även väsentliga fel, till exempel att någon funktion som el eller värme saknas, utgör hinder för godkännande.
Konsumenttjänstlag (1985:176)
Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare utför åt konsumenter. I 51-61 §§ finns särskilda bestämmelser om tjänster som avser uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus (småhusentreprenader).
Startmöte
Besiktningsmannen informerar sig kort om statusen i projektet och orienterar sig som hastigast på platsen för att bedöma om entreprenaden är besiktningsbar. Det görs en genomgång av alla formalia som rör den aktuella besiktningen. Det är viktigt att ta reda på vilka som är på plats, vem som för parternas talan och om det föreligger jäv eller annat hinder för besiktningen. Det är också viktigt att ta reda på om det finns överenskommelser som inte tidigare meddelats besiktningsmannen. Startmötet är betydelsefullt, inte minst för beställare, som ofta är ovana vid besiktningar.
Särskild besiktning
Efter entreprenadtidens utgång kan det visa sig att en funktion har uteblivit eller att ett fel har återuppstått på grund av att det inte har åtgärdats ordentligt. Då kan någon av parterna begära en särskild besiktning. Felet ska ha funnits vid slutbesiktningstillfället, men inte märkts eller noterats av besiktningsmannen. Beställaren kan påtala fel till entreprenören inom 6 månader efter slutbesiktningen. Om parterna är oense om felen kan en särskild besiktning pröva om det förekommer fel i entreprenaden. I kallelsen till en särskild besiktning ska det anges vad besiktningen avser. Vid besiktningen får parterna föra talan, men det är besiktningsmannen som självständigt fattar beslut i ärendet. Besiktningsmannen kan behöva fördjupa sig i specifika handlingar eller myndighetskrav för att bedöma om det föreligger fel. Därför kan han eller hon dröja med att redogöra för sitt ställningstagande tills utlåtandet har skickats ut.
Slutmöte
När alla arbeten enligt avtalen besiktats gör besiktningsmannen en sammanfattning av besiktningen vid ett så kallat slutmöte. Om det är en slutbesiktning ska besiktningsmannen meddela om entreprenaden har godkänts eller inte, och vilka rättsliga följder detta får. Besiktningsmannen antecknar eventuella överenskommelser om avhjälpande av fel. Man kommer också överens om hur utlåtandet från besiktningen ska skickas ut.
Tolerans
I de olika reglerna (BBR och bygg-/branschregler) framgår toleranser på olika utförande. Exempel på toleranser är att golv får har en buktighet på +- 3mm på en sträcka av 2m och får ha en lutning på ca 5mm. Skarvspackling på vägg får ha en buktighet på 2mm på 25 cm men det får inte förekomma veck, gropar eller bulor. En standardvägg med höjden 250cm får ha en lutning på +-5mm.
Överbesiktning
Om någon part vill pröva utfallet av en besiktning kan han eller hon begära en överbesiktning. Då prövas frågor om entreprenadens godkännande, förekomsten av fel eller ansvar för fel. En begäran om överbesiktning ska göras inom en månad efter det att parten fått utlåtandet från den besiktning som ska överprövas, om inte särskilda skäl finns för att förlänga tiden. Överbesiktningen utförs av en besiktningsman som parterna gemensamt utser. Överbesiktningen ersätter den besiktning eller den del av besiktningen som lett till påkallandet. Kostnaden för överbesiktningen bestäms av besiktningsmannen.